FORMALNOŚCI PRZED BUDOWĄ DOMU – KROK PO KROKU – INFOGRAFIKA

Od zakupu gruntu – do rozpoczęcia budowy domu dzieli inwestora (właściciela) wiele FORMALNOŚCI. Warto je poznać i zaplanować, aby cały proces przebiegał szybko i sprawnie. Poniżej przedstawiam INFOGRAFIKĘ, która pokazuje KROK PO KROKU proces przygotowania formalności przed rozpoczęciem budowy. Dowiesz się z niej jakie działania należy podjąć, by zgodnie z prawem uzyskać pozwolenie na budowę (lub dokonać zgłoszenia budowy). Ustalisz gdzie, do kogo udać się przystępując do realizacji poszczególnych etapów. Będziesz mógł koordynować cały proces lub kontrolować postępy prac osób, którym zlecisz kompleksową realizację.
formalności przed budową domu

1 – UZYSKANIE PODSTAWOWYCH DOKUMENTÓW

Warto przed rozpoczęciem projektowania przygotować: mapę ewidencyjną, mapę zasadniczą (katastralną) i wypis z rejestru gruntów. Takie dokumenty będą potrzebne w dalszych etapach całej procedury, ale już teraz pokażą podstawowe informacje o naszej działce i o zagospodarowaniu działek sąsiednich. Mapy i wypis z rejestru gruntów można uzyskać (odpłatnie) w lokalnym Wydziale Geodezji (w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta powiatowego). Tam gdzie zostaniemy zobowiązani do wykazania się tytułem prawnym do nieruchomości, wystarczy okazać zapisy księgi wieczystej. Dlatego warto taki dokument przygotować już na samym początku całego procesu. Odpis księgi wieczystej (mający moc oryginału) można kupić (i następnie wydrukować) nie wychodząc z domu przez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości.

2 – UZYSKANIE DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY LUB WYPISU I WYRYSU Z MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Jeśli nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to wystarczy wystąpić o wypis i wyrys z tego planu (do urzędu gminy lub miasta na terenie którego znajduje się nieruchomość). Informacje o obowiązujących planach znajdują się na stronach internetowych gmin. Jeśli na interesującym nas obszarze nie obowiązuje miejscowy plan, to należy wystąpić o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Procedura wydawania takiej decyzji jest dość czasochłonna i wymaga przygotowania i uzyskania odpowiednich załączników, takich jak:

  • Dokumenty (informacje techniczne) potwierdzające możliwość podłączenia inwestycji do sieci uzbrojenia teren, które należy uzyskać w przedsiębiorstwach dostarczających media;
  • Mapa ewidencyjna, mapa zasadnicza (w przypadku jej braku – mapa katastralna);
  • Graficzne (w postaci rysunków na mapach) koncepcje zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • Opisowe i graficzne (w postaci szkiców) określenie charakterystyki planowanej zabudowy;
  • Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (wyjątkowo – w ustawowo określonych przypadkach).

Wniosek o wydanie decyzji WZ składa się do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. Jeśli inwestycję realizujesz na terenie zamkniętym (mogą to być np. tereny wojskowe lub kolejowe) wniosek złóż do urzędu wojewódzkiego.

Po zapoznaniu się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), alternatywnie po uzyskaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy (WZ) – dowiesz się jakie są podstawowe uwarunkowania, ograniczenia oraz możliwości zabudowy działki. Po tym etapie można zacząć wstępnie ustalać: co wybudować, w którym miejscu działki i jaki projekt wybrać.

3 – ZLECENIE MAPY DO CELÓW PROJEKTOWYCH

Mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych sporządza geodeta. Oprócz prac terenowych, sporządzenie mapy wymaga uzyskania klauzuli w odpowiednim Wydziale Geodezji. Wykonana mapa będzie stanowiła podstawę dla stworzenia przez architekta projektu zagospodarowania terenu.

4 – ZBADANIE WARUNKÓW GRUNTOWO-WODNYCH

Aby sprawdzić warunki gruntowo-wodne ( rodzaj gruntów, poziom występowania wody gruntowej) warto wykonać opinię geotechniczną. Odpowiednie badanie terenowe i opracowanie dokumentacji wykona geotechnik czy geolog. Na podstawie informacji zawartych w tej opinii projektant dobierze izolacje fundamentów, a konstruktor zaprojektuje odpowiednie posadowienie budynku.

5 – ZLECENIE WYKONANIA PROJEKTU LUB ADAPTACJI PROJEKTU GOTOWEGO

Nadszedł etap zlecenia wykonania lub wyboru projektu budowlanego. Można kupić gotowy, powtarzalny projekt lub zamówić indywidualny projekt u uprawnionego architekta. Zazwyczaj projekt gotowy jest tańszy od indywidualnego, jednak również w takim przypadku trzeba udać się do projektanta, by dokonał adaptacji projektu do warunków istniejących na naszej działce. Należy przez to rozumieć sporządzenie na aktualnej mapie „projektu zagospodarowania terenu”, obejmującego określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny. Jeśli gotowy projekt wymaga wprowadzenia zmian, to należy (po sprawdzeniu czy zakres zakupionych praw autorskich na to zezwala) zlecić takie prace architektowi.

Zarówno projektowanie domu od podstaw, jak też wybór gotowego projektu – wymaga szczegółowej analizy zapisów decyzji WZ lub obowiązującego MPZP. Dlatego warto rozpocząć współpracę z architektem jeszcze przed decyzją o wyborze gotowego projektu. Można zlecić architektowi koordynację wszystkich kolejnych etapów prac.

6 – UZYSKANIE WARUNKÓW TECHNICZNYCH DOTYCZĄCYCH PRZYŁĄCZENIA MEDIÓW

W miejscowych przedsiębiorstwach dostarczających media (w zakładzie energetycznym, gazowym, wodno-kanalizacyjnym, c.o.) uzyskamy warunki techniczne określające zasady podłączenia budynku do odpowiednich sieci. Ten zakres prac możemy wykonać sami albo z pomocą architekta lub z pomocą projektantów odpowiednich branż.

7 – WYKONANIE I UZYSKANIE UZGODNIENIA PROJEKTÓW PRZYŁĄCZY I SIECI

Wykonanie projektów przyłączy i sieci zleca się projektantom branżowym posiadającym odpowiednie uprawnienia. Czasami wykonanie projektów można pozostawić po stronie przedsiębiorstwa branżowego dostarczającego media. Przyłącza mogą być wyłączone z zakresu pozwolenia na budowę, jednak nie zwalnia nas to z obowiązku wykonania projektów (przez uprawnionych projektantów) i uzgodnienia ich w przedsiębiorstwach branżowych. Trasy sieci trzeba dodatkowo skoordynować i uzgodnić na naradzie koordynacyjnej sytuowania projektowanej sieci uzbrojenia terenu w starostwie.

8 – UZYSKANIE OPINII I UZGODNIEŃ WYNIKAJĄCYCH Z DECYZJI WZ LUB MPZP LUB PRZEPISÓW POWSZECHNIE OBOWIĄZUJĄCEGO PRAWA

Decyzja ustalająca warunki zabudowy albo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mogą zawierać dodatkowe szczegółowe warunki, które inwestor musi spełnić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (zgłoszeniem budowy). W takim przypadku może okazać się konieczne uzyskanie dodatkowych uzgodnień i opinii. Czasami dodatkowe obowiązki wynikają z przepisów powszechnie obowiązującego prawa (ustaw, rozporządzeń). Warto zatem sprawdzić, czy nie czeka nas dodatkowo:

  • Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej
  • Opinia lub decyzja Konserwatora Zabytków
  • Opinia Państwowego Inspektora Sanitarnego
  • Uzgodnienie pod względem ochrony przeciwpożarowej
  • Pozwolenie wodno-prawne
  • Przyjęcie bez zastrzeżeń dokumentacji geologicznej
  • Uzgodnienie w zakresie zieleni
  • Uzgodnienie budowy lub przebudowy zjazdu
  • Uzgodnienie zarządcy drogi dotyczące włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego inwestycją
  • Uzgodnienie na naradzie koordynacyjnej sytuowania projektowanej sieci uzbrojenia terenu

9 – UZYSKANIE ZGÓD NA WEJŚCIE W TEREN DZIAŁEK SĄSIEDNICH

Jeśli inwestycja wymaga wejścia w teren działek sąsiednich, to należy uzyskać zgodę właściciela tej nieruchomości na wykonanie odpowiednich prac budowlanych. Może tak się zdarzyć np. jeśli istnieje konieczność budowy sieci lub przyłączy na innych działkach lub gdy droga dojazdowa nie jest własnością inwestora. Uzyskiwanie zgód w organach, które zajmują się zarządzaniem gruntami miejskimi lub państwowymi jest zazwyczaj sformalizowane i wymaga złożenia odpowiedniego wniosku, a czasami podpisania umowy i dokonania opłat za ustanowienie służebności.

10 – ZŁOŻENIE WNIOSKU O POZWOLENIE NA BUDOWĘ LUB ZGŁOSZENIE BUDOWY

Wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy składa się w lokalnym wydziale administracji architektoniczno-budowlanej we właściwym (ze względu na położenie działki budowlanej) starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Do wniosku należy dołączyć m.in.:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jeśli wniosek o pozwolenie na budowę spełnia wszystkie wymagania wynikające z przepisów prawa, to urząd wyda decyzję o pozwoleniu na budowę. W przypadku zgłoszenia budowy, sprawa kończy się milczącą zgodą (21 dni) lub sprzeciwem wniesionym w formie decyzji. Po zakończeniu sprawy urząd zwróci 2 egzemplarze projektu budowlanego. Jeden egzemplarz projektu przekazywany jest do nadzoru budowlanego, jeden pozostaje w urzędzie. Wcześniej projekt zostanie ostemplowany pieczątkami urzędu.

Gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna (po upływie 14 dni od odbioru przez wszystkie strony) lub gdy rząd nie wniósł sprzeciwu do zgłoszenia, można wykupić i opieczętować dziennik budowy, a następnie zgłosić rozpoczęcie budowy do lokalnego nadzoru budowlanego. O tym jak wygląda procedura wydawania decyzji pozwolenia na budowę –> można przeczytać tutaj.

Każdy projekt i każda budowa wymaga indywidualnego przygotowania i analizy. Proces dopełniania formalności przed budową domu może u każdego przebiegać inaczej. Wszystko zależy od stanu prawnego i faktycznego działki oraz zakresu planowanej inwestycji. Zawsze warto cały proces zaplanować, ustalić wszystkie konieczne kroki, ryzyka i przewidzieć odpowiedni na wszystkie działania czas.

  • Są sytuacje, w których będziesz mógł zmienić kolejność działań. Np. możesz uzyskać warunki techniczne dotyczące mediów samodzielnie, jeszcze przed zleceniem wykonania projektu. W niektórych przypadkach zgody na wejście w teren działek sąsiednich warto uzyskać nieco wcześniej.
  • Są sytuacje, w których będziesz musiał przejść dodatkowe procedury urzędowe. Przykładem może być zgoda na wejście w teren działek gminnych lub będących w zarządzie Skarbu Państwa.
  • Są sytuacje, w których będziesz mógł ominąć niektóre kroki. Zdarza się, że nie są konieczne działania opisane w punkcie 4, 8 czy 9. Każda sytuacja jest inna, ale większość działań można przewidzieć i zaplanować już na podstawie dokumentów uzyskanych w kilku pierwszych krokach.
2019-03-21T20:20:19+00:00Marzec 21st, 2019|