NIE DAJ SOBIE ODEBRAĆ PRAWA DO BUDOWY!

odmowa prawa do budowy, odwołanie, pozwolenia na budowę

Jest w procesie inwestycyjnym pewien dokument, który ma olbrzymią moc. Niemal zatrzymuje w miejscu czas. Odracza zmiany na gruncie, a projektom budowlanym gwarantuje dożywotni wypoczynek. Czy już wiadomo co to jest? Jest to decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Odmowa wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę może zablokować realizację inwestycji na zawsze i zamrozić środki poniesione na zakup nieruchomości na wiele lat. Przekonało się o tym już wielu inwestorów. Nie trudno przecież popełnić błąd w skomplikowanym i długotrwałym procesie przygotowania inwestycji. Należy jednak pamiętać, że urzędnik to też człowiek i też się myli… Poniżej przedstawiam kilka przykładów, w których inwestorzy byli zmuszeni bronić swoich praw przed sądem, po tym jak w dwóch instancjach odmówiono im prawa do budowy.

PRZYKŁADY NIEZASADNYCH ZARZUTÓW W DECYZJACH O ODMOWIE WYDANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ:

1. ZARZUT NIEZGODNOŚCI PROJEKTU Z ZAPISAMI MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Projekt budowlany niewątpliwie musi być zgodny z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt powszechnie obowiązujący na danym terenie, który określa przeznaczenie działki, sposób zagospodarowania i warunki jej zabudowy. Zapisy miejscowego planu są zazwyczaj w trakcie przygotowania projektu skrupulatnie analizowane, by uzyskać najwyższą z możliwych powierzchnię użytkową mieszkań (PUM). Ważny jest każdy zapis, każda definicja i czasami zwykły przecinek zaważy o możliwości zwiększenia inwestycji o kilkaset metrów użytkowych. Zdarza się, że zapisy miejscowych planów są niejednoznaczne i powodują wątpliwości interpretacyjne. I co w takiej sytuacji? Otóż wbrew interpretacji organów odmawiających udzielenia pozwolenia na budowę, sąd stwierdził, że „w przypadku wątpliwości interpretacyjnych, niedających się usunąć w procesie wykładni postanowień planu, rozstrzyga się wątpliwości na korzyść inwestora”.

2. ZARZUT BARKU ZGODNOŚCI PROJEKTU ARCHITEKTONICZNO-BUDOWLANEGO Z PRZEPISAMI TECHNICZNO-BUDOWLANYMI

Organ administracji architektoniczno-budowlanej zasadniczo nie ma uprawnienia do merytorycznego badania zgodności projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Granice badania projektu architektoniczno-budowlanego zostały w ustawie Prawo budowlane zawężone do kwestii zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i z wymaganiami ochrony środowiska. Tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu podlega sprawdzeniu pod kątem zgodności z przepisami, w tym zwłaszcza techniczno-budowlanymi.

3. ZARZUT NIE OKAZANIA ZGODY NA DYSPONOWANIE GRUNTEM NA CELE BUDOWLANE

Dla uzyskania pozwolenia na budowę nie jest konieczne przedłożenie przez inwestora zgód na dysponowanie gruntem na cele budowlane. Do uzyskania decyzji wystarczające jest złożenie pod rygorem odpowiedzialności karnej stosownego oświadczenia o posiadanym prawie na dysponowanie gruntem. Co do zasady organ architektoniczno-budowlany nie ma podstaw do żądania dokumentów świadczących o zgodzie na budowę. Obowiązek zbadania przez organ, prawdziwości oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powstaje tylko w przypadku wystąpienia uzasadnionych w tej kwestii wątpliwości.

Zawsze warto sprawdzić, czy organ wydając decyzję negatywną działa zgodnie z prawem odmawiając prawa do budowy. Decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę nie jest decyzją uznaniową, to oznacza, że spełnienie przez inwestora wymagań określonych przepisami prawa obliguje organ do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Warto rozmawiać z urzędnikami, przekonywać ich do swoich racji i pisemnie przedstawiać swoje argumenty w trakcie postępowania. Czasami jednak nie ma wyjścia i po wydaniu negatywnej decyzji trzeba bronić swoich praw poprzez odwołanie do organu wyższej instancji, a w razie potrzeby również poprzez złożenie skargi do sądu administracyjnego.

O uchybieniach i błędach, które skutecznie mogą zablokować inwestycje ⇒ pisałam tutaj.

Procedura wydawania pozwolenia na budowę została przedstawiona ⇒ w tym wpisie

2019-02-19T10:21:28+00:00Luty 9th, 2019|