5 WARUNKÓW UZYSKANIA DECYZJI WZ – Z KOMENTARZEM Z ORZECZNICTWA

decyzja ustalająca warunki zabudowy
Ustawa określa tylko 5 warunków, jakie należy spełnić, by uzyskać pozytywną decyzję WZ (decyzję o warunkach zabudowy). Dla tych pięciu warunków wydano przez 16 lat setki interpretacji i wykształcono kilka sprzecznych ze sobą kierunków orzeczniczych.

Decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To w tej decyzji wójt, burmistrz lub prezydent miasta określa sposób zagospodarowania terenu lub zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Dlatego warto znać zasady jej wydawania. Chociaż uczciwie informuję, że szczegółowa analiza orzecznictwa w tej sprawie prowadzi do wniosku, że im więcej się wie, tym więcej powstaje wątpliwości.

WYDANIE DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY JEST MOŻLIWE JEDYNIE W PRZYPADKU ŁĄCZNEGO SPEŁNIENIA NASTĘPUJĄCYCH WARUNKÓW:

1. INWESTYCJA SPEŁNIA ZASADĘ DOBREGO SĄSIEDZTWA

Zgodnie z art 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zapewnienie ładu przestrzennego. Chodzi w niej o zagwarantowanie kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w odpowiedni sposób.

W pierwszych latach stosowania tych zasad, za „działkę sąsiednią” uznawano jedynie bezpośrednio graniczącą z terenem inwestycji. ORZECZNICTWO jednak słusznie poszło w kierunku tzw. wykładni celowościowej i obecnie nie ma wątpliwości, że należy stosować szersze rozumienie pojęcia sąsiedztwa.

2. TEREN MA DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ

Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni albo pośredni. Pośredni dostęp odbywa się przez drogę wewnętrzną lub przez odpowiednie służebności drogowe. Droga publiczna to droga gminna, powiatowa, wojewódzka lub krajowa.

W ORZECZNICTWIE sądowoadministracyjnym obecne są nadal dwa odmienne stanowiska dotyczące sposobu realizacji wymogu zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla terenu inwestycji. Istnieje teoria „definitywnie zagwarantowanego dostępu do drogi” i teoria „deklarowanego dostępu do drogi„.

3. ISTNIEJĄCE LUB PROJEKTOWANE UZBROJENIE TERENU JEST WYSTARCZAJĄCE

Przez uzbrojenie należy rozumieć urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne i gazowe. Są to urządzenia konieczne do funkcjonowania budynku lub innego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z jego sposobem użytkowania lub przeznaczeniem. O spełnieniu tej przesłanki świadczą odpowiednie informacje techniczne z zakładów branżowych zajmujących się dostarczaniem poszczególnych usług.

Ustawa zastrzega, że warunek uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.  ORZECZNICTWO różnie interpretowało ten przepis. Obecnie częściej sądy uznają, że ten warunek nie jest równoznaczny z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

4. TEREN NIE WYMAGA UZYSKANIA ZGODY NA ZMIANĘ PRZEZNACZENIA GRUNTÓW ROLNYCH I LEŚNYCH NA CELE NIEROLNICZE I NIELEŚNE

Z przepisów wynika, że warunkiem wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy jest, aby teren inwestycji nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na takie właśnie cele albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu obowiązujących dawniej planów miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne z 1994 r. Oczywiście ten wymóg nie dotyczy inwestycji służących rolniczemu lub leśnemu wykorzystaniu gruntów.

W ORZECZNICTWIE od wielu lat toczy się fascynująca dyskusja na temat definicji użytego w omawianym przepisie słowa „teren”.

5. DECYZJA JEST ZGODNA Z PRZEPISAMI ODRĘBNYMI

Wśród przepisów, które mogą wprowadzić ograniczenia na etapie ustalania warunków zabudowy można wymienić np.: Ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Prawo wodne, Ustawę o ochronie przyrody.

Warunek jest jasny i oczywisty, ale sądy również tutaj znalazły pole do dyskusji. W ORZECZNICTWIE zauważalna jest rozbieżność poglądów traktowania przesłanek, których spełnienie pozwala wyłączyć zakaz lokalizowania obiektów budowlanych w pasie szerokości 100 m od linii brzegów rzek, jezior i innych zbiorników wodnych.

2019-02-09T20:01:01+00:005 lutego, 2019|